各镇街、各有关部门（单位）：

为规范养老服务设施用地管理，促进养老服务事业健康有序发展，依据自然资源部《关于加强规划和用地保障支持养老服务业发展的指导意见》（自然资规〔2019〕3号）、城乡建设部《老年人照料设施建筑设计标准》等有关文件要求，结合我区实际，现就加强养老服务设施用地保障和监管工作提出以下意见。

一、合理界定养老服务设施用地范围

养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋、老年人活动设施和场地设施占用的土地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施以及老年人居住的商品住宅占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

本《意见》适用范围仅限依据规划单独办理供地手续的新建养老服务设施用地。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，按照相关法律法规和政策规定执行。

二、准确把握养老服务设施用地政策

（一）用地准入

养老服务组织申请养老服务设施用地应先由区民政卫生工作办公室依据登记或备案信息出具营利性或非营利性养老机构的认定意见。

养老服务设施用地申请人应当与管委会签订履约监管协议，出具不得改变土地用途、不得销售或变相销售养老服务设施承诺书。

依据《中华人民共和国土壤污染防治法》第五十九条规定，用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照要求进行土壤污染状况调查，调查通过方可准予土地供应。

企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。

（二）土地用途和年限

养老服务设施用地的土地用途为医卫慈善用地，城市建设用地分类为公共管理与公共服务设施用地（医疗卫生用地和社会福利用地）。严禁利用或变相利用养老服务设施用地进行住宅、商业开发。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年限。

（三）供地方式

经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。

老年人养老服务设施用地以划拨方式出让的，起始价按照不低于土地取得综合成本定价。以公开出让（协议出让）方式供地的，供地起始价参照评估价格，且政府收益不得低于评估地价的20%，由区定价委员会集体研究确定出让起始价。

（四）用地规模控制标准

新建养老服务设施宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。

（五）用地规划控制标准

养老服务设施用地建筑容积率不高于2.0且不低于1.0，建筑密度不高于30%，绿地率不低于40%（扩建、改建的不低于35%），机动车停车配置指标不低于0.6辆/100平方米建筑面积。

独立建造的老年人照料设施建筑高度不宜大于32米，不应大于54米。设有生活用房老年人全日照料设施之间的建筑间距应满足卫生间距要求，且应不低于12米。

养老服务设施用地应明确设置照料单元、生活单元、老年人活动设施建筑面积，明确床位数量（护理床位数量、非护理床位数量），每个照料单元的设计床位数不大于60床。失智老年人的照料单元应单独设置，且每个照料单元设计床位数不大于20床。照料单元、生活单元、老年人活动设施应按公共建筑设计。

养老服务设施用地内按照料单元、生活单元方式建设生活用房的，建筑套型面积限定在40㎡以内。

（六）无障碍设施标准

养老服务设施用地应为老年人设置室外活动场地。老年人室外活动场地应进行无障碍设计，地面平整防滑、排水畅通，坡度不应大于2.5%。在道路及停车场的主要出入口、人行道、停车场区域进行无障碍设计。

老年人照料设施内供老年人使用的用房应进行无障碍设计，并应符合国家有关标准的规定。老年人照料设施建筑的交通空间（主要出入口、门厅、走廊、楼梯、坡道、电梯）、生活用房、文娱与健身用房、康复与医疗用房、管理服务用房的具体部位进行无障碍设计。

养老服务设施用地应设置无障碍标识系统、设置信息无障碍设备。

三、依法严格养老服务设施用地监管

严格禁止利用或变相利用养老服务设施用地进行住宅、商业开发。改变养老服务设施用地用途用于住宅、商业等房地产开发的，依法收回建设用地使用权。

养老服务设施用地不得分割办理不动产权证，不得分割转让或转租；养老服务设施用地范围内按照料单元、生活单元方式建设的生活用房可以出租，但不得销售或以长期出租等方式变相销售。向符合养老申请条件的老年人出租生活用房的，出租期限一次最长不得超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。以上内容应当载入国有建设用地划拨决定书、出让合同或租赁合同。

养老服务设施用地中的医养、康养服务对象不得享受片区义务教育等公共社会资源。

管委会建立部门联席会议制度，组织协调相关职能部门、镇街对养老服务设施用地的准入、建设、运营等提供服务，实行事前、事中、事后全程监管。

各职能部门依法履行养老服务设施用地服务和监管职责：投资促进中心负责签订投资建设履约监管协议。民政卫生工作办公室负责认定项目主体是否为营利性养老服务机构、项目备案审查和项目建成后的运营监管。行政审批服务局依据相关职能部门审查意见，负责项目立项、环评、规划、施工证书办理。园区建设办公室负责项目施工手续审查、施工安全监管、依据规划设计方案做好施工监管。综合行政执法局负责对项目各类宣传形式进行监管，对涉嫌虚假夸大宣传等情形的，应及时予以纠正、查处。综合行政执法局负责项目建成后监管，对未按照相关规定出售、出租的予以立案、查处。自然资源和规划分局依据民政卫生工作办公室出具的认定意见确定土地出让方式、审查规划设计方案，组织项目供地方案、上报审批、供地全流程服务。

本《意见》有效期限为两年，有效期内上级文件有新规定的，从其规定。

                                                              临沂高新区管委会

                                                               2021年9月23日